Bauen Finanzierung: 8 Tipps für eine solide Planung

Aktualisiert am 25. August 2020 von Ömer Bekar

Infos zu Bauen Finanzierung
Bevor der Startschuss fürs Bauen fallen kann, muss die Finanzierung stehen.

Vor allem in Städten sind die Mieten oft sehr hoch. Auf der anderen Seite sind die Kreditzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Da denkt so mancher darüber nach, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Durch die eigenen vier Wände entsteht schließlich nicht nur ein gemütliches Zuhause, das sich ganz nach den persönlichen Wünschen und Vorstellungen gestalten lässt. Vielmehr wird die Immobilie auch zur soliden Altersvorsorge. Doch wer ein Haus bauen oder Wohneigentum kaufen möchte, braucht eine sorgfältig geplante und gut kalkulierte Finanzierung.

Für viele Menschen ist ein Eigenheim ein großes Lebensziel und gleichzeitig eine wichtige Stütze der Altersvorsorge. Doch bei einer Baufinanzierung geht es um sehr viel Geld. Und das Darlehen läuft nicht selten über mehrere Jahrzehnte. Umso wichtiger ist, realistisch zu planen und genau zu rechnen.

Wir geben euch acht Tipps, die ihr bei der Finanzierung beachten solltet, wenn ihr ein Haus kaufen oder bauen möchtet.

1. Die mögliche Kredithöhe abschätzen

Eine der ersten Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Finanzierung fürs Bauen stellt, lautet: “Wie viel Haus kann ich mir leisten?” Es macht schließlich wenig Sinn, wenn ihr euch verschiedene Häuser und Wohnungen anschaut oder Pläne schmiedet, was und wie ihr bauen wollt, ohne zu wissen, in welchem Rahmen sich die Finanzierung überhaupt bewegen kann.

Um die Kredithöhe, die maximal möglich ist, ungefähr einzuschätzen, gibt es eine einfache Faustformel. Sie basiert auf der Kaltmiete, die ihr jetzt bezahlt. Dazu kommt der Überschuss, den ihr zusätzlich investieren könnt.

Für den Überschuss rechnet ihr alle regelmäßigen Einnahmen zusammen. Davon zieht ihr alle monatlichen Ausgaben für die Wohnnebenkosten, die Lebenshaltung und laufende Verträge ab. Außerdem plant ihr einen Puffer von 200 Euro monatlich ein. Dieser Puffer dient als Reserve für unvorhergesehene Ausgaben, zum Beispiel wenn das Auto in die Werkstatt muss oder die Waschmaschine kaputtgeht.

Anschließend setzt ihr eure Zahlen in folgende Formel ein:

(Kaltmiete + monatlicher Überschuss) x 12 x 20 = maximale Kredithöhe

Natürlich liefert euch die Faustformel nur eine Richtlinie. Ob und in welcher Höhe die Bank tatsächlich einen Kredit bewilligt, hängt von vielen Faktoren ab. Und wenn die Pläne Gestalt annehmen, müsst ihr ohnehin noch einmal genauer rechnen. Aber so habt ihr zumindest schon einmal eine grobe Orientierungshilfe.

2. Das Eigenkapital prüfen

Als nächstes solltet ihr euer Eigenkapital auf den Prüfstand stellen. Hier gilt als Faustregel, dass ihr zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten solltet. Zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie gehören zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Gebühren für den Grundbucheintrag.

Je mehr Eigenkapital ihr habt, desto besser. Denn dadurch müsst ihr euch nicht nur weniger Geld von der Bank leihen, sondern bezahlt für das Darlehen auch niedrigere Zinsen.

Es gibt zwar Banken, die eine Baufinanzierung bewilligen, wenn ihr kein Eigenkapital mitbringt. Allerdings müsst ihr dann ein sehr sicheres und hohes Einkommen vorweisen können. Außerdem ist eine Vollfinanzierung mit höheren Risiken verbunden und deshalb teurer.

Die Kaufnebenkosten solltet ihr auf jeden Fall selbst bezahlen können. Wie hoch sie ausfallen, hängt davon ab, wo ihr die Immobilie kaufen oder bauen wollt. Denn je nach Bundesland ist die Grunderwerbssteuer unterschiedlich hoch. Auch die Courtage des Immobilienmaklers schwankt je nach Region.

Generell solltet ihr für die Kaufnebenkosten aber rund zehn Prozent des Kaufpreises einplanen.

Und: Auch wenn ihr passionierte Heimwerker seid und viel selber machen wollt, solltet ihr die Eigenleistung nicht zu hoch ansetzen. Denn neben dem Job am eigenen Haus zu werkeln, ist auf Dauer sehr anstrengend. Außerdem ziehen sich die Arbeiten womöglich in die Länge, so dass ihr erst später einziehen könnt und länger die Doppelbelastung aus Miete und Kreditrate stemmen müsst.

3. Die monatlichen Kosten der Finanzierung ermitteln

Um auszurechnen, wie hoch die monatliche Belastung durch die Baufinanzierung wird, könnt ihr diese Formel nehmen:

(Zins + Tilgung) : 12 = Belastung pro Monat

Angenommen, der Zinssatz für eure Baufinanzierung beträgt 4 Prozent. Die anfängliche Tilgung habt ihr mit einem Prozent vereinbart. Bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro ergibt das eine Belastung von 7.500 Euro pro Jahr. Aufgeteilt auf zwölf Monate, kostet die Baufinanzierung demnach 625 Euro pro Monat.

Bei niedrigen Zinsen lohnt es sich, die Tilgung höher anzusetzen. Denn dadurch ist der Kredit schneller abbezahlt und kostet unterm Strich weniger. Könnt ihr euch die 150.000 Euro zum Beispiel zu drei Prozent Zinsen leihen, könnt ihr die Tilgung auf zwei Prozent erhöhen, ohne dass sich die monatliche Belastung ändert.

4. Die monatliche Belastung ausrechnen

Allein mit den Kosten für die Baufinanzierung ist es aber nicht getan. Seid ihr mit dem Bauen fertig und wohnt ihm Eigenheim, ersetzt die Finanzierung zwar die Miete. Allerdings kommen zu der monatlichen Rate noch die Nebenkosten für Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Versicherungen, Steuer und andere Dinge dazu.

Je nach Standort und Zustand der Immobilie fallen die Kosten zwar unterschiedlich aus. Bei euren Planungen könnt ihr aber mit einer Pauschale von drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen.

Außerdem solltet ihr jeden Monat etwas Geld sparen, damit ihr das Haus instand halten und notwendige Reparaturen bezahlen könnt. Diese sogenannte Instandhaltungsrücklage solltet ihr mit einem Euro pro Quadratfläche und Monat ansetzen. In einem Altbau kann es ruhig auch mehr sein.

Nehmen wir die Kreditrate von eben und hat das Haus eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern, ergibt sich folgende Rechnung:

625 Euro für die Kreditrate
+ 360 Euro für die Wohnkosten
+ 120 Euro für die Instandhaltungsrücklage
—————————————————–
1.105 Euro

Insgesamt kostet euch das Wohnen im Eigenheim nach unserer Beispielrechnung somit 1.105 Euro monatlich.

Als Richtlinie gilt, dass die monatliche Belastung maximal 40 Prozent eures Nettoeinkommens ausmachen sollte.

Sonderzahlungen wie zum Beispiel Urlaubs- und Weihnachtsgeld werden dabei nicht berücksichtigt. Es zählen nur die Einnahmen, die tatsächlich jeden Monat zur Verfügung stehen. Liegt die monatliche Belastung über der 40-Prozent-Marke, werdet ihr wahrscheinlich die Kreditrate senken müssen, damit die Bank bei der Finanzierung mitspielt.

5. Ein Annuitätendarlehen wählen

Wenn ihr bauen möchtet, kommen für die Finanzierung verschiedene Modelle in Frage. Der Klassiker ist das Annuitätendarlehen, das auch als Tilgungsdarlehen bezeichnet wird. Diese Darlehensform ist die einfachste, aber zugleich auch die beste Variante.

Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus einem Anteil für die Zinsen und einem Anteil für die Tilgung zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil höher. Doch weil sich die Restschuld durch den Tilgungsanteil stetig verkleinert und ihr die Zinsen auf die vorhandene Restschuld bezahlt, verschiebt sich das Verhältnis im Laufe der Zeit. Gegen Ende besteht die Rate dann überwiegend aus dem Anteil für die Tilgung.

Dabei verändert sich die Höhe der Rate während der Laufzeit nicht. Ihr könnt deshalb gut planen. Denn ihr wisst die ganze Zeit über genau, wie viel Geld ihr jeden Monat an die Bank überweisen müsst.

Der entscheidende Pluspunkt bei einem Tilgungsdarlehen ist, dass der Kredit mit der letzten Rate komplett zurückgezahlt ist. Ist die Finanzierung beendet, seid ihr also schuldenfrei und das Haus gehört euch.

Eine andere Variante sind Kombi-Modelle. Hier ist es so, dass die Kreditrate nicht für die Tilgung eingesetzt wird. Stattdessen fließt das Geld zum Beispiel in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag. Die gesamte Laufzeit über ändert sich an euren Schulden deshalb nichts.

Wenn die Rückzahlung fällig ist, wird das angesparte Geld genommen, um damit die Finanzierung zu tilgen. Je nach Sparprodukt kann es aber passieren, dass das Guthaben für die Tilgung gar nicht reicht. Außerdem geht ein Kredit immer mit höheren Zinsen einher, als ihr an Sparzinsen bekommt. Das Darlehen zurückzuzahlen, ist deshalb sinnvoller.

6. Die Zinsbindung clever festlegen

Eine Baufinanzierung läuft über viele Jahre. Dabei werden die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Nach Ablauf der Zinsbindung vereinbart ihr entweder eine Anschlussfinanzierung, bei der ihr die Zinshöhe neu aushandelt. Oder ihr zahlt das Darlehen komplett zurück.

Je niedriger die Zinsen sind, desto länger solltet ihr die Zinsbindung wählen.

15 Jahre oder mehr sind dann ein guter Zeitraum. Das verschafft euch nämlich Planungssicherheit, weil sich während der Zinsbindung die Höhe der Kreditrate nicht verändert.

Andererseits könnt ihr den Vertrag gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) 10,5 Jahre nach der kompletten Auszahlung der Kreditsumme kündigen. Sollten die Kreditzinsen noch weiter sinken, bleibt ihr deshalb flexibel und könnt euch nach einer Umschuldung umsehen.

7. Staatliche Förderung in Anspruch nehmen

Die staatliche KfW-Bank, aber auch die Bundesländer und die Kommunen haben Förderprogramme aufgelegt, mit denen sie den Kauf oder Bau einer Immobilie unterstützen. Einige Programme richten sich an Familien mit Kindern, andere Programme fördern bestimmte Vorhaben wie zum Beispiel energiesparendes oder barrierefreies Bauen.

Auf dem Portal www.baufoerderer.de könnt ihr euch informieren, welche Fördermittel ihr in Anspruch nehmen könnt.

Habt ihr passende Programme gefunden, sollte ihr euren Bankberater darauf ansprechen. Grundsätzlich müsst ihr die Fördermittel nämlich beantragen, bevor das Bauvorhaben beginnt. Und teilweise fließen die Mittel direkt in die Finanzierung ein. Allerdings weisen Banken beim Thema Baufinanzierung nicht immer von sich aus auf staatliche Hilfe hin.

Und: Fördermittel helfen vielleicht als Bonus bei der Finanzierung, Bauen solltet ihr aber auch ohne die Zuschüsse können.

Natürlich spricht nichts dagegen, Fördermittel mitzunehmen. Die Baufinanzierung sollte davon aber nicht abhängen. Sie sollte vielmehr auch dann gut zu stemmen sein, wenn ihr keine Förderprogramme nutzen könnt.

Rechnet deshalb sicherheitshalber immer auch durch, ob ihr euch die Finanzierung ohne Zuschüsse leisten könnt. Denn nur dann ist die Planung solide.

8. Die Laufzeit aufs Alter abstimmen

Die meisten Arbeitnehmer haben im Alter ein kleineres Einkommen als während des Berufslebens. Denn die Rente fällt in aller Regel niedriger aus als der Lohn oder das Gehalt. Ist euer Haus dann noch nicht abbezahlt, kann die Kreditrate zum Problem werden. Denn der Bank ist es egal, ob ihr jetzt weniger Geld zur Verfügung habt.

Aus diesem Grund solltet ihr die Laufzeit der Baufinanzierung immer so planen, dass ihr bis zur Rente schuldenfrei seid.

Dazu zieht ihr euer Alter bei Renteneintritt vom jetzigen Lebensalter ab. Die Differenz ist die maximale Laufzeit des Kredits. Geht ihr zum Beispiel mit 67 Jahren in Rente und seid ihr jetzt 40 Jahre alt, kann das Darlehen maximal 27 Jahre laufen.

Banken planen Baukredite gerne über eine möglichst lange Laufzeit. Denn zum einen verdienen sie so kräftig an den Zinsen. Und zum anderen können sie höhere Kredite vergeben, wenn die Belastung durch die lange Rückzahlphase niedriger ist. Für euch steigen die Kosten dadurch aber.

Es ist zwar wichtig, dass ihr die Rate nur so hoch wählt, dass ihr die Finanzierung gut stemmen könnt. Trotzdem sollte auch das Ziel sein, den Kredit so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Haltet euch deshalb die Möglichkeit offen, Sondertilgungen zu leisten, wenn mal etwas Geld übrig ist.